[아이투자 조양희]1. 주당 5000원 발행...27일과 28일 공모주 청약

삼성 그룹의 첫 공모 리츠인 삼성FN리츠(이하 삼성에프엔리츠)가 유가증권시장에 상장한다. 이를 위해 27일과 28일 양일간 공모주 청약을 실시한다. 공모가격은 주당 5000원에 공모주식수는 2378만주로 총 공모가격은 1189억원이다. 이를 바탕으로 상장후 시가총액은 3865억원으로 예상된다.

지난 20일과 21일 양일간 실시된 공모주 청약을 위한 수요 예측은 총 24.88대 1의 경쟁률을 보였다. 업계에서는 최근 글로벌 금융시장 불안과 금리인상 분위기에서 국내 리츠 시장이 위축된 것을 감안하면 크게 나쁘지 않은 성적표라고 평가한다.

지난 3월초 기관 수요예측에서 경쟁률 7.24대 1로 저조한 기록에다 일반청약에서 미달까지 나온 한화리츠와 비교해도 선방했다는 것. 그러나 최근의 부동산시장 침체에다, 고금리 분위기로 높은 배당수익률이 장점인 리츠가 상대적으로 투자자의 외면을 받고 있는 점 등은 우려 요인이다.

삼성증권과 한국투자증권이 대표주관사를 맡았고, 공동주관사로 NH투자증권과 KB증권이 참여했는데 4개 증권사에서 청약이 가능하다. 공모를 마치고 나면 4월10일 유가증권에 상장할 계획이다.

<자료: IR북>

2. 삼성그룹의 첫 공모 리츠.. 삼성 소유 우량 자산 기반

삼성에프엔리츠는 존속기간이 따로 없는 영속형 리츠로 지난해 7월26일 설립된 후 10월 21일 영업인가를 받았다. 삼성에프엔리츠는 삼성그룹이 금융계열 통합브랜드인 삼성금융네트웍스를 출범한 후 출시되는 첫번째 공모 리츠이다. 든든한 후원자와 삼성 금융사 협업을 통한 시너지를 장점으로 내세우는 것도 이 때문이다.

삼성에프엔리츠는 실제로 삼성생명, 삼성화재, 삼성에스알에이자산운용, 삼성증권 등 삼성금융네트웍스 4개사가 참여하고 있어 높은 안정성을 자랑한다. 삼성생명과 삼성화재는 주요주주로 참여하며, 자산운용관리는 삼성에스알에이자산운용이 맡고 있다.

현재 보유하고 있는 대치빌딩과 에스원빌딩은 물론, 향후 우선매수협상권을 가진 삼성그룹사의 보유 자산들 역시 핵심 권역에 위치해 초우량 자산으로 평가받고 있어 자산가치 상승 등 수익성과 성장성도 양호하다는 것.

3. 대치타워와 에스원 빌딩 보유...서울 핵심업무 지구 소재

<자료: IR북>

삼성에프엔리츠는 지난해 11월 24일 대치타워와 에스원빌딩을 취득했다. 서울 선릉역과 삼성역 사이에 위치한 대치타워는 삼성생명으로부터 거래금액 약 4811억원에 취득했다. 매도자인 삼성생명을 포함, 상상인증권, 프레시지, 엔터프라이즈블록체인 등 우량한 신용을 갖춘 회사들이 현재 전체 면적의 91.57%를 임차해 사용하고 있다. 현재 계약 기준 공실률은 0.93%이다.

서울 강남의 핵심업무지구에 위치해 판교, 여의도, 광화문 등으로 지하철 이용은 물론, 경부고속도로 등 도로접근성 등 교통이 편리하다는 평가를 받는다. 회사측은 대치타워는 대형 오피스 자산에 해당하며, 임차인의 높은 안정성과 희소성을 동시에 보유하고 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것으로 판단한다고 밝혔다.

또다른 주요 자산인 에스원빌딩 역시 삼성생명으로부터 약 1965억원에 취득했다. 에스원빌딩은 서울 중심업무지구인 중구 순화동에 위치, 서울 전역으로의 접근성이 우수하다는 평가를 받는다. 현재 삼성계열사 에스원이 본사 사옥 용도로 전층을 100% 임차해 사용하고 있다.

4. 3년 평균수익률 5.6% 제시..삼성 보유 우량 자산 지속 취득

삼성에프엔리츠는 상장 이후 첫 배당이 예정돼 있다. 초기 3년(2기~11기) 동안 예상 평균수익률을 5.6%로 제시했다. 상장 리츠 최초로 차별화된 1, 4, 7, 10월 결산 기준으로 배당을 실시할 예정이다. 회사측은 초우량 자산의 안정성을 바탕으로 정기적이고 안정적인 현금흐름을 투자자에게 제공할 것이라고 설명했다.

주요 핵심 권역에 소재하고 있는 스폰서 소유 자산의 우선매수협상권을 보유하고 있는데 이를 적극 활용한다는 계획이다. 우선 올해말 잠실빌딩을 시작으로 오는 2030년까지 삼성생명 서초타워, 삼성화재 판교사옥, 청담스퀘어, 삼성화재 서초사옥 등을 핵심자산을 지속적으로 편입한다는 계획이다.

<자료: IR북>

한편, 삼성에프엔리츠의 담보대출은 CD금리에 연동되는데, 금리안정화에 따라 CD금리가 하락하면 이에 따른 레버리지 효과 확대 및 수익률 개선을 기대할 수 있다는 것이 회사측 설명이다. IR북에 따르면 삼성에프엔리츠는 고금리 구간에 변동금리로 자금조달을 완료한데다, 2024년 11월 리파이낸싱 시기에 금리가 안정될 것으로 전망하면서 이에 따른 배당수익률이 개선될 가능성이 있다는 것이다.

5. 삼성생명, 삼성화재 등 최대주주, 공모 후 40.55% 보유

공모전 최대주주는 3개의 삼성 계열사들로 구성됐으며 공모 후에도 지분율은 낮아지지만 지위는 유지된다. 공모 후 삼성생명(19.51%), 삼성화재(18.73%), 삼성증권(1.81%) 등 3개사의 최대주주 지분율은 종전 57.86%에서 40.55%로 낮아진다.

그외 새마을금고중앙회(9.83%), 한화생명(6.99%), 교보생명(6.47%), 두나무(2.60%), 코리안리(2.60%) 등의 기관투자자가 공모후 총 29.20%의 지분을 보유하게 된다. 나머지 30.75%가 이번에 공모하는 주식에 해당된다.

삼성에프엔리츠의 자산관리업무는 삼성에스알에이자산운용(대표 김정근)이 위탁계약에 따라 수행하게 된다. 2012년 12월 설립됐지만 1970년 삼성생명 부동산 사업부를 모태로 약 50년간 축적된 역량을 내세운다. 운용중인 부동산 총 자산가치는 지난해 상반기말 기준 10.4조원으로 10년간 8배 증가했다. 임직원 수는 135명이다.

<원문 리포트 출처>
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